Οι αριθμοί φανερώνουν ξεκάθαρα, εάν όχι την ανάκαμψη της κτηματαγοράς, τη συνεχή βελτίωση των επιδόσεών της. Το τρίτο τρίμηνο του 2018, σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2017, οι τιμές στις κατοικίες αυξήθηκαν κατά 2,5%, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, ενώ η συνολική (ιδιωτική και δημόσια) οικοδομική δραστηριότητα ενισχύθηκε κατά 9,8% το διάστημα Νοέμβριος 2017 – Οκτώβριος 2018. Δίχως αμφισβήτηση, η επανεκκίνηση έγινε από ιδιαίτερα χαμηλή βάση, εάν ληφθεί υπόψη ότι το 2008 ο αριθμός οικοδομικών αδειών είχε διαμορφωθεί σε 66,7 χιλιάδες, μέγεθος που εκτιμάται σήμερα ότι διαμορφώνεται σε 15.000. Μπορεί η αγορά να “τρέχει” με το 1/4 της δυναμικής της σε σχέση με πριν από μία δεκαετία, ωστόσο η κινητικότητα αυτή έχει μειώσει σημαντικά τον αριθμό των ακινήτων που παρέμεναν, για πολλά χρόνια, κενά και απρόσοδα. Πού, όμως, οφείλεται η εικόνα που διαμορφώνεται στο εγχώριο real estate;

Κερδοφόρος μπίζνα

Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων μέσω ιστοσελίδων, με επικρατέστερη, βάσει ποσοστών διείσδυσης, αυτήν της Airbnb, έχουν δημιουργήσει τα τελευταία χρόνια μια καινούργια, συνεχώς αναπτυσσόμενη αγορά, στην οποία όσοι πρόλαβαν να εισέλθουν πρώτοι έχουν σήμερα εξασφαλίσει ένα υψηλό και σταθερό εισόδημα.

Το μέγεθος της οικονομίας διαμοιρασμού ανήλθε για το 2018 σε 1,9 δισ. ευρώ, “καταπίνοντας” αφειδώς τα φθηνά ακίνητα. Όσοι επενδύουν στα τελευταία προχωρούν είτε στην ανακαίνισή τους με στόχο την ενοικίασή τους μέσω Airbnb είτε στην πώλησή τους σε ξένους –κυρίως– υπηκόους τρίτων χωρών που επιδιώκουν να αποκτήσουν άδεια διαμονής για επενδύσεις σε ακίνητα ελάχιστης αξίας 250.000 ευρώ. Μέσω, εξάλλου, του προγράμματος της “Χρυσής Βίζας”, από το 2013, οπότε τέθηκε σε ισχύ, μέχρι σήμερα έχουν επενδυθεί περίπου 1,3 δισ. ευρώ στα ελληνικά ακίνητα. Με άλλα λόγια, Airbnb και “Χρυσή Βίζα” έχουν εκτοξεύσει τις τιμές ενοικίασης, ιδίως στις δημοφιλείς τουριστικά περιοχές, σε ποσοστά που ξεπερνούν το 20% σε σχέση με πριν από δύο χρόνια.

Για παράδειγμα, το 2011, στο Μετς, μεζονέτα 110 τ.μ. (τριών επιπέδων, κατασκευής 1987), με απεριόριστη θέα, ενοικιαζόταν προς 1.200 ευρώ. Σήμερα οι τιμές αυτές είναι ανύπαρκτες, καθώς με περίπου 1.100 ευρώ κάποιος δεν ενοικιάζει παρά ένα διαμέρισμα 85 τ.μ. κατασκευής 1960. Η άνοδος των ενοικίων είναι ιδιαίτερα ευεργετική για τους ιδιοκτήτες, αλλά έχει εξοβελίσει από το κέντρο της Αθήνας όσους αναζητούν σπίτι σε προσιτή τιμή. Αντίστοιχα, στο κέντρο της Θεσσαλονίκης, τέλη 2011 – αρχές 2012, ένα μικρό διαμέρισμα 33 τ.μ., που προοριζόταν για φοιτητές, ενοικιαζόταν προς 230 ευρώ. Σήμερα για ένα αντίστοιχου μεγέθους ακίνητο στο κέντρο της πόλης το ζητούμενο ενοίκιο ξεκινά από 400 ευρώ!

Παράλληλα, στο Κουκάκι, την περιοχή Ψυρρή, την Κυψέλη, τα Κάτω Πετράλωνα και τον Νέο Κόσμο, που αποτελούσαν το συνώνυμο της φθηνής στέγης έως το 2015 – μέσα 2016, σήμερα τα ενοίκια βρίσκονται στη στρατόσφαιρα. Για παράδειγμα, στο Κουκάκι, τον Μάρτιο του 2015, ένα ανακαινισμένο διαμέρισμα δευτέρου ορόφου, κοντά στον σταθμό του Μετρό, μισθωνόταν προς 350 ευρώ, αποτελώντας προσιτή επιλογή για φοιτητές ή χαμηλόμισθους εργαζομένους. Με τα ίδια χρήματα, τριάμισι χρόνια μετά, μπορεί κάποιος να ενοικιάσει στο Κουκάκι ένα μικρό διαμέρισμα μόλις 25 τ.μ., τρίτου ορόφου, το οποίο δεν βρίσκεται σε κοντινή απόσταση με τον σταθμό του μετρό Φιξ.

Τι λένε οι άνθρωποι της αγοράς

“Η στροφή ολοένα και περισσότερων ιδιοκτητών στη βραχυπρόθεσμη μίσθωση έχει απορροφήσει, όπως υπολογίζουμε, μερικές δεκάδες χιλιάδες διαμερίσματα. Είναι χαρακτηριστικό ότι, πλέον, οι ιδιοκτήτες προχωρούν στη μη ανανέωση των μισθωτηρίων συμβολαίων, επιλέγοντας να εκμισθώσουν το σπίτι τους μέσω των ιστοσελίδων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ταυτόχρονα, σε ορισμένες υποδεέστερης κατηγορίας συνοικίες του αθηναϊκού κέντρου υπάρχει ζήτηση για διαμερίσματα από μετανάστες”, εξηγεί στο “Κεφάλαιο” ο Κοσμάς Θεοδωρίδης, επικεφαλής του Μεσιτικού Οργανισμού Ακίνητα Πόλις και αντιπρόεδρος Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδας.

“Στην άνοδο των τιμών των οικιστικών ακινήτων έχει συμβάλει σημαντικά το πρόγραμμα “Χρυσή Βίζα”, αλλά και οι μισθώσεις μέσω Airbnb, τάση που είναι ιδιαίτερα εμφανής στο κέντρο της Αθήνας. Οι επενδυτές, ωστόσο, βλέπουν ευκαιρίες σε ακίνητα μεγαλύτερης ηλικίας που χρειάζονται κάποιες εργασίες ανακαίνισης αλλά που προσφέρονται σε αρκετά ελκυστικές τιμές. Χαρακτηριστικό είναι ότι, από το σύνολο των αγοραπωλησιών στην Αθήνα, το 88% αφορά σε ακίνητα παλαιότητας, ενώ μόλις το 12% αφορά σε νεόδμητα ακίνητα που δεν έχουν ακόμη κατοικηθεί”, σημειώνει ο Παναγιώτης Μερεκούλιας, πιστοποιημένος εκτιμητής MRICS και διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας Values.

Στην κορυφή της ζήτησης τα τουριστικά ακίνητα

Σύμφωνα με έρευνα της Εθνικής Τράπεζας, λόγω των βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων και της “Χρυσής Βίζας”, τα ελληνικά ακίνητα, ιδίως όσα βρίσκονται σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, αποτελούν μαγνήτη εισερχόμενων κεφαλαίων, ως επί το πλείστον ξένων. Κι αυτό επειδή το επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό ευνοείται από τον διπλασιασμό των τουριστικών ροών τα τελευταία έξι χρόνια. Την τάση αυτή, όπως προκύπτει από την έρευνα, επιβεβαιώνουν οι ροές των άμεσων ξένων επενδύσεων, καθώς το 6,4% των ξένων κεφαλαίων της τελευταίας εξαετίας αφορά τουριστικές επενδύσεις, ποσοστό που διαμορφωνόταν στο 1,5%, κατά μέσο όρο, την προηγούμενη δεκαετία. Η Αττική καταλαμβάνει κομβικό ρόλο στη ζήτηση για τουριστικά ακίνητα, καθώς υπολογίζεται ότι το διάστημα 2013-2018 ο αριθμός των διανυκτερεύσεων αυξήθηκε κατά 78%, έναντι 43% στην υπόλοιπη χώρα.

“Η αγορά κατοικίας έχει ανακάμψει σε περιοχές τουριστικού ενδιαφέροντος. Φέτος έχουμε δεχτεί, σε ποσοστό 150%, περισσότερες εντολές για αγορά και πώληση σε σχέση με το 2017”, σημειώνει ο Νίκος Χατζητσόλης, διευθύνων σύμβουλος της CBRE.

Καλπάζουν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις

Την… εξαφάνιση των παραδοσιακών, μακροχρόνιων, “ενοικιάζεται” απεικονίζει ευκρινώς η πρόσφατη μελέτη που πραγματοποίησε η Grant Thornton για λογαριασμό του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου της Ελλάδος (ΞΕΕ). Για να γίνει αντιληπτή η κοσμογονικού χαρακτήρα αλλαγή που συντελείται αυτήν τη στιγμή στην ελληνική αγορά ακινήτων, αρκεί να ληφθεί υπόψη ότι η οικονομία του διαμοιρασμού, η ενοικίαση σπιτιών μέσω ιστοσελίδων, απέφερε το 2018 έσοδα 1,9 δισ. ευρώ στους παίκτες της συγκεκριμένης αγοράς, ιδιοκτήτες και εταιρείες διαχείρισης ακινήτων που ενοικιάζονται βραχυπρόθεσμα. Σε σχέση με το 2017, πέρυσι ο τζίρος από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ενισχύθηκε κατά 25%, γεγονός που σημαίνει ότι αυξήθηκε σημαντικά ο αριθμός των κατοικιών που μπήκαν στο “σύστημα” των ενοικιάσεων Airbnb.

Κυνήγι των αποδόσεων

Οι ιδιοκτήτες κυνηγούν την άντληση των, έως έναν βαθμό, γρήγορων αποδόσεων που αποφέρουν οι βραχυπρόθεσμες μισθώσεις, με αποτέλεσμα σε ολοένα και περισσότερες περιοχές η προσφορά σπιτιών μέσω Airbnb να αυξάνεται με γεωμετρική πρόοδο. Είναι χαρακτηριστικό, σύμφωνα με την έρευνα του ΞΕΕ, ότι στην περιοχή της Πλατείας Βάθη και στον Άγιο Κωνσταντίνο το 91% των ακινήτων προσφέρεται για βραχυχρόνια μίσθωση. Στο Ζάππειο το 92%. Στην περιοχή του Κεραμεικού καταγράφηκαν 255 ακίνητα στις καταχωρίσεις στις πλατφόρμες για ενοικιάσεις σε τουρίστες και μόλις 40 για μακροχρόνια μίσθωση. Ίδια η κατάσταση στον σταθμό Λαρίσης, στον Άγιο Νικόλαο και στα Πετράλωνα. Σε τουριστικό “γκέτο” έχει μετατραπεί πλέον το Κουκάκι και οι γειτονιές γύρω από την Ακρόπολη.

Στο σύνολο της χώρας, τα σπίτια που δεν ενοικιάζονται μέσα από τις διάφορες πλατφόρμες έχουν μειωθεί δραματικά, ενώ στα δημοφιλή τουριστικά νησιά, όπως τα Χανιά, η Ρόδος και η Κέρκυρα, ο αριθμός των ακινήτων που ενοικιάζονται μακροχρόνια είναι μόλις ένα κλάσμα αυτών που μισθώνονται βραχυχρόνια. Ενδεικτικά, στα Χανιά διατίθενται μέσω Airbnb 4.337 σπίτια, ενώ όσα ενοικιάζονται μακροχρόνια ξεπερνούν ελαφρώς τα 210. Στο νησί των Ιπποτών ενοικιάζονται βραχυπρόθεσμα περίπου 1.500 σπίτια σε τιμές περίπου 19 ευρώ ανά τ.μ., με τον αριθμό των παραδοσιακών ενοικιαστηρίων να μην ξεπερνά τα 100. Με άλλα λόγια, σε κορυφαίους τουριστικούς προορισμούς το 95% των ακινήτων ενοικιάζεται μέσω Airbnb, ενώ η αναλογία των τιμών μεταξύ βραχυχρόνιας και μακροχρόνιας μίσθωσης αγγίζει το πέντε προς ένα.

Πού οδηγεί η φρενίτιδα του Airbnb

Σύμφωνα με την μελέτη της Grant Thornton, μια αύξηση του μεγέθους της οικονομίας διαμοιρασμού κατά 1% συμπαρασύρει προς τα πάνω τις τιμές των ακινήτων κατά 0,34% (ανά τ.μ.). Ως αποτέλεσμα, η αύξηση κατά 25% των βραχυχρόνιων μισθώσεων το 2018 αύξησε τις τιμές των ενοικίων μακροχρόνιας μίσθωσης κατά 8,7%.

Από την άλλη πλευρά, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δημιουργούν “τρύπα” και στα δημόσια έσοδα. Κατά το ΞΕΕ, σωρευτικά, για τα έτη 2016, 2017 και 2018, η απώλεια δημοσίων εσόδων τοποθετείται σε 300 εκατ. ευρώ, ενώ κατά την ίδια τριετία χάθηκαν 36.560 θέσεις εργασίας.

Πάντως, παρότι το Airbnb έβγαλε από το αδιέξοδο ιδιοκτήτες κενών και αναξιοποίητων ακινήτων, προσφέροντάς τους επιπλέον εισόδημα, έχει προκαλέσει πονοκέφαλο σε όσους αναζητούν στέγη. Το πρόβλημα γίνεται εντονότερο από τα κενά που έχει το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και τις πρόσφατες παρεμβάσεις για τη ρύθμιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς δεν ισχύει όριο στις διανυκτερεύσεις, ούτε συγκεκριμένες υποχρεώσεις που πρέπει να ακολουθούν οι ιδιοκτήτες.