Μήνας αποφάσεων και ανακοινώσεων θα είναι ο Σεπτέμβριος για την κτηματαγορά, με τον κατάλογο να περιλαμβάνει πέντε πρωτοβουλίες υπό εξέταση και υλοποίηση.
Ο νέος γύρος επιδοτήσεων για τη χορήγηση στεγαστικών δανείων, τα κίνητρα για την επισκευή ακινήτων, η επανεξέταση της φορολογίας εισοδήματος από ακίνητα, τα περιοριστικά μέτρα για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις και οι πολιτικές αύξησης της προσφοράς διαθέσιμων ακινήτων συνθέτουν ένα «πακέτο» με στόχο την αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος.
Τις επόμενες εβδομάδες θα γίνουν οι τελικές μετρήσεις ώστε να υπολογιστεί με ακρίβεια το δημοσιονομικό κόστος, θα κλείσουν οι απαιτούμενες συμφωνίες με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή για την αναγκαία χρηματοδότηση και θα δρομολογηθούν οι σχετικές ανακοινώσεις ώστε να λυθούν όλες οι… απορίες της αγοράς.
Οι κυβερνητικές αποφάσεις επηρεάζουν άμεσα και τις χορηγήσεις δανείων και τις αποφάσεις για την αξιοποίηση ακινήτων, γι’ αυτό και το ξεκαθάρισμα του τοπίου λαμβάνει χαρακτήρα «κατ’ επείγοντος».
Με βάση τις προβλέψεις, οι ανατιμήσεις στα ακίνητα -κατά συνέπεια και στα ενοίκια- θα συνεχιστούν και το επόμενο χρονικό διάστημα απομακρύνοντας ακόμη περισσότερο το όνειρο της κάλυψης των στεγαστικών αναγκών, ειδικά για τα πιο ευάλωτα νοικοκυριά.
Επίσης, οι δείκτες αποτυπώνουν συγκρατημένη αύξηση στις επενδύσεις στις κατοικίες, κάτι που επηρεάζει τον ρυθμό ανάπτυξης.
1. Διάθεση επιδοτούμενων στεγαστικών δανείων
H εξαγγελία ότι θα υπάρξει και νέος γύρος του προγράμματος «Σπίτι μου», ώστε να χορηγηθούν επιδοτούμενα στεγαστικά δάνεια σε όσους θέλουν να αποκτήσουν κύρια κατοικία, έχει βάλει ολόκληρη την αγορά σε κατάσταση αναμονής.
Εκτός από το ότι θα διατεθούν ακόμη και πάνω από 2 δισ. ευρώ για την υλοποίηση του προγράμματος, έχει προαναγγελθεί και η διεύρυνση των ηλικιακών κριτηρίων συγκριτικά με τον 1ο κύκλο (από τα 40 στα 50 έτη).
Αυτό πρακτικά έχει εξωθήσει τους όποιους υποψήφιους αγοραστές ακινήτων να μεταθέσουν χρονικά τις υπογραφές συμβολαίων και τις εκταμιεύσεις των στεγαστικών δανείων ακριβώς για να αφήσουν ανοικτό μέχρι την τελευταία στιγμή το «παράθυρο» συμμετοχής στο πρόγραμμα.
Αν η επιδότηση κινηθεί στα επίπεδα του 1ου κύκλου, φτάνοντας ακόμη και στο 90% επί του επιτοκίου (ή και στο 100% για περιπτώσεις πολυμελών
νοικοκυριών), η ένταξη στο πρόγραμμα θα μεταφράζεται σε εξοικονόμηση εκατοντάδων ευρώ σε μηνιαία βάση και αυτός είναι ένας ουσιαστικός λόγος για να περιμένει κανείς να ξεκαθαρίσει πλήρως το τοπίο.
Το παράδειγμα δείχνει τον αντίκτυπο που μπορεί να έχει η συμμετοχή στο πρόγραμμα σε οικονομικό επίπεδο:
Ζευγάρι με μηνιαίο εισόδημα 2.400 ευρώ θέλει να πάρει δάνειο 148.000 ευρώ για να αγοράσει ένα ακίνητο αξίας 165.000 ευρώ.
Έχει τα μετρητά που απαιτούνται (περίπου 16.500 ευρώ που αντιστοιχούν στο 10%) και περιμένει να συνάψει το δάνειο. Αν πάει σήμερα στην τράπεζα -που δεν υπάρχει δυνατότητα επιδότησης- στα 30 χρόνια αποπληρωμής η δόση θα ανέρχεται στα 720 ευρώ καθώς δύσκολα θα υπάρξει επιτόκιο χαμηλότερο του 4%.
Αν πάλι κάνει μερικές εβδομάδες υπομονή και ενταχθεί στο πρόγραμμα «Σπίτι μου 2», τότε το επιτόκιο μπορεί να πέσει και στο 1,1%, οπότε η μηνιαία δόση θα περιοριστεί κάτω από τα 500 ευρώ.
Μιλάμε δηλαδή για ετήσιο όφελος της τάξεως των 2.500 ευρώ ή κοντά στο 10% του εισοδήματος.
Κανένα ζευγάρι δεν θέλει να χάσει την ευκαιρία να καλύψει τη στεγαστική του ανάγκη και ταυτόχρονα να σώσει περίπου το 10% του σημερινού του εισοδήματος και μάλιστα για μια περίοδο 30 ετών.
Οι τελικές αποφάσεις θα ληφθούν αφού οριστικοποιηθούν οι διαβουλεύσεις με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή καθώς τα 2 δισ. ευρώ που θα χρηματοδοτήσουν τα επιδοτούμενα στεγαστικά δάνεια προγραμματίζεται να προέλθουν από το δανειακό σκέλος του Ταμείου Ανάκαμψης.
Το πιθανότερο είναι ότι οι τελικές ανακοινώσεις και η δημοσίευση των λεπτομερειών θα γίνουν τον Σεπτέμβριο στο πλαίσιο της ΔΕΘ. Οι ανακοινώσεις έχουν πλέον χαρακτήρα «επείγοντος» προκειμένου να μην υπάρχουν αβεβαιότητες που παγώνουν τις αποφάσεις των υποψήφιων δανειοληπτών.
2. Κίνητρα για την επισκευή ακινήτων
Μέσα στον Σεπτέμβριο θα ανακοινωθούν και οι «διορθώσεις» στο πρόγραμμα «Ανακαινίζω – νοικιάζω». Μετά τη… χλιαρή υποδοχή του προγράμματος που επιδοτεί τις εργασίες ανακαίνισης ώστε τα κλειστά ακίνητα να διατεθούν από τους ιδιοκτήτες τους για μακροχρόνια μίσθωση, τα συναρμόδια υπουργεία αποφάσισαν να προχωρήσουν σε διεύρυνση των οικονομικών κινήτρων, κάτι που θα μεταφραστεί σε αύξηση της επιδότησης ακόμη και στα 6.000 ευρώ ανά ανακαίνιση κλειστού ακινήτου, με ένα μέρος της επιδότησης να δίδεται υπό τη μορφή προκαταβολής.
Το πιθανότερο είναι ότι η αύξηση της επιδότησης θα συνοδευτεί και από αύξηση του συνολικού προϋπολογισμού του προγράμματος ώστε να μην έχουμε μείωση του συνολικού αριθμού των δικαιούχων. Βασικός στόχος είναι να αυξηθεί η προσφορά ακινήτων για μακροχρόνια μίσθωση με κάθε μέσο ώστε να συγκρατηθεί και το ανατιμητικό ράλι στα ενοίκια.
Το «πακέτο» της επισκευής περιλαμβάνει, εκτός από το πρόγραμμα για τις μακροχρόνιες ανακαινίσεις και το αντίστοιχο για τις ενεργειακές αναβαθμίσεις. Ήδη έχει ανακοινωθεί και δρομολογείται νέος γύρος του προγράμματος «Εξοικονομώ», το οποίο μάλιστα δεν θα έχει εισοδηματικά κριτήρια για να μην υπάρξουν τέτοιου είδους εμπόδια συμμετοχής.
3. Επανεξέταση κλίμακας φορολογίας εισοδημάτων από ενοίκια μακροχρόνιων μισθώσεων
Η συζήτηση για την επανεξέταση της κλίμακας βάσει της οποίας υπολογίζεται ο φόρος εισοδήματος από ενοίκια έχει ανοίξει εδώ και αρκετούς μήνες. Η μείωση των βαρών ως κίνητρο για το άνοιγμα κλειστών ακινήτων είχε ζητηθεί και από την Ομοσπονδία των Ιδιοκτητών και τότε η κυβέρνηση είχε αναφέρει -διά του υπουργού Οικονομικών- ότι το μέτρο θα εξεταστεί. Βεβαίως, οποιοδήποτε μέτρο έχει δημοσιονομικό κόστος περνά από αυστηρό έλεγχο λόγω της συγκυρίας.
Τα τελευταία δύο χρόνια πάντως -και ειδικά πέρυσι- υπήρξε σημαντική αύξηση στα δηλωθέντα εισοδήματα από ενοίκια, κάτι που οφείλεται και στις αυξήσεις στην αγορά αλλά και στην εκτόξευση της ζήτησης για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Ένα από τα σενάρια που έχουν πέσει στο τραπέζι είναι να μειωθούν οι συντελεστές φορολόγησης μόνο των εισοδημάτων από μακροχρόνια μίσθωση ως κίνητρο για να στραφούν οι ιδιοκτήτες προς αυτή την κατεύθυνση. Μένει να εξεταστεί αν είναι εφικτό να διαχωρίζονται τα εισοδήματα και να φορολογούνται διαφορετικά, όπως επίσης και να εξεταστεί το δημοσιονομικό κόστος του μέτρου αν αποφασιστεί να προχωρήσει.
Στα ενοίκια, ο πρώτος συντελεστής φορολόγησης είναι το 15% και αφορά τα εισοδήματα έως 12.000 ευρώ, ενώ για υψηλότερα εισοδήματα εφαρμόζονται συντελεστές 35% και 45%. Η εναλλακτική λύση είναι τα ενοίκια να εισπράττονται από επιχειρήσεις και να φορολογούνται με τον συντελεστή 22%.
4. Αναθεώρηση πλαισίου βραχυχρόνιων μισθώσεων
Ο βασικός λόγος για τον οποίο θα αποφάσιζε κάποιος να διαθέσει το ακίνητό του για βραχυχρόνια μίσθωση αντί για μακροχρόνια, είναι η καθαρή απόδοση. Η τελευταία καθορίζεται από τα συνολικά έσοδα, από τις δαπάνες που προκύπτουν και φυσικά από τη φορολογία η οποία -όπως προαναφέρθηκε- έχει ήδη μπει στο μικροσκόπιο. Ο βασικός λόγος για τον οποίο ολοένα και περισσότερα ακίνητα διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση, είναι ότι αποδίδουν -κυρίως λόγω τουρισμού- πολύ υψηλότερα έσοδα σε σχέση με τις μακροχρόνιες μισθώσεις.
Ένα από τα μέτρα που έχουν πέσει στο τραπέζι, προκειμένου να κλείσει αυτή η ψαλίδα στις αποδόσεις, είναι η θέσπιση μέγιστου αριθμού ενοικιάσεων στις βραχυχρόνιες μισθώσεις κατά τη διάρκεια του έτους.
Το μέτρο έχει ήδη μελετηθεί και διερευνάται το ενδεχόμενο να εφαρμοστεί όχι οριζόντια, αλλά μόνο στις περιοχές που η επέκταση του θεσμού των βραχυχρόνιων μισθώσεων είναι τόσο έντονη που οδηγεί σε μεγάλες ελλείψεις κατοικιών που μπορούν να διατεθούν για την κάλυψη βασικών στεγαστικών αναγκών.
5. Μέτρα για την αύξηση της προσφοράς ακινήτων
Οι παρεμβάσεις για την αύξηση της προσφοράς ακινήτων έχουν ήδη μελετηθεί και προωθούνται, αλλά υπάρχει ένα βασικό μειονέκτημα: Απαιτείται χρόνος. Ήδη καταρτίζεται κατάλογος με τα ακίνητα του Δημοσίου που θα δοθούν προκειμένου να εφαρμοστεί το μέτρο της κοινωνικής αντιπαροχής.
Ο πρώτος διαγωνισμός αναμένεται να πραγματοποιηθεί εντός του έτους και ο στόχος είναι ο ιδιώτης που θα αναλάβει την κατασκευή των κτιρίων να διαθέσει ένα σημαντικό κομμάτι της δομημένης επιφάνειας προκειμένου να στεγαστούν νοικοκυριά με εισοδηματικά και κοινωνικά κριτήρια. Για την αύξηση της προσφοράς στέγης, είναι πιθανό να αναζητηθούν και πρόσθετα μέτρα για την αξιοποίηση των κενών ακινήτων τα οποία μετριούνται σε αρκετές εκατοντάδες χιλιάδες ανά την ελληνική επικράτεια, κυρίως στην επαρχία.
