Με την εγκύκλιο Ε. 2077/23.12.2024 της ΑΑΔΕ παρέχονται διευκρινίσεις σχετικά με τη φορολογική αντιμετώπιση και τον υπολογισμό της αξίας συστατικών ή παραρτημάτων ακινήτων που μεταβιβάζονται αιτία θανάτου ή με επαχθή ή χαριστική αιτία, κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή.
Ειδικότερα διευκρινίζεται ότι :
– Για τα οικοδομήματα , που έχουν χτιστεί σε ακίνητο, προκειμένου να χαρακτηριστούν συστατικά του ακινήτου, ερευνάται εάν έχουν συνδεθεί σταθερά με το έδαφος. Η σταθερή σύνδεση υφίσταται, ιδίως, όταν απαιτούνται για τον αποχωρισμό του πράγματος δυσανάλογες θυσίες κόπου, δαπάνης και ζημίας, ενώ η δυσαναλογία κρίνεται αναφορικά με την αξία του ακινήτου (Γεωργιάδης, Α.- Σταθόπουλος, Μ. (1985), Αστικός Κώδικας, Τόμος V, (άρθρα 947-1117), Αθήνα, Π. Σάκκουλας).
Επιπλέον, συστατικά του εδάφους σύμφωνα με την περ. 3 της παρ. 1 του άρθρου 954 ΑΚ είναι το υπόγειο νερό και η πηγή. Ως πηγή θεωρούνται και τα πηγάδια και οι γεωτρήσεις επί ακινήτου από τα οποία εξέρχεται νερό (ενεργά).
– Ο χαρακτηρισμός ενός πράγματος ως συστατικού ή ως παραρτήματος ενός ακινήτου έχει ιδιαίτερη σημασία για την επιβολή των φόρων κληρονομιάς, δωρεάς, γονικής παροχής και μεταβίβασης ακινήτων. Και αυτό γιατί η αξία των συστατικών, εφόσον αυτά δεν δύνανται να αποτελέσουν αντικείμενο χωριστού εμπραγμάτου δικαιώματος, λαμβάνεται υπόψη για την επιβολή του φόρου μαζί με την αξία του ακινήτου του οποίου είναι συστατικά. Αντιθέτως, τα παραρτήματα, εφόσον μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο χωριστού εμπραγμάτου δικαιώματος, εντάσσονται στην κατηγορία των κινητών και επομένως δεν υπάγονται στο φόρο μεταβίβασης ακινήτων, αλλά υπόκεινται σε φόρο κληρονομιάς, δωρεάς και γονικής παροχής όταν αποκτώνται με κληρονομιά ή με δωρεά ή γονική παροχή.
– Σύμφωνα με την περ. 60 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012 (Α’79) (Νέος Οικοδομικός Κανονισμός), ως πέργκολα ορίζεται η εξωτερική ασκεπής κατασκευή, που προορίζεται για την αναρρίχηση των φυτών ή για την ηλιοπροστασία με την τοποθέτηση προσωρινών σκιάστρων από ύφασμα, προσωρινών σκιάστρων από καλαμωτή και κινητών στοιχείων, αποκλειομένων οποιωνδήποτε άλλων κατακόρυφων ή οριζόντιων στοιχείων πλήρωσης του φέροντα οργανισμού της κατασκευής. Κατ’ εξαίρεση, ύστερα από γνωμοδότηση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής επιτρέπεται η κατασκευή κατακόρυφων στοιχείων πλήρωσης του φέροντος οργανισμού της κατασκευής για λόγους ανεμοπροστασίας και μέχρι ύψους 2,00 μ., αποκλειόμενης της δημιουργίας κλειστού χώρου.
Περαιτέρω, σύμφωνα με την περ. 79 του άρθρου 2 του ως άνω νόμου, ως στέγαστρο ορίζεται η μη προσβάσιμη σταθερή κατασκευή σε πρόβολο ή επί υποστυλωμάτων, που κατασκευάζεται με συμπαγή ή σταθερά ή κινητά στοιχεία στην οροφή του.
Συνεπώς, ενόψει των ανωτέρω, για την επιβολή των φόρων μεταβίβασης κεφαλαίου, δεν δύναται, ενδεικτικά, να θεωρηθούν συστατικά ακινήτων, σύμφωνα με τις ως άνω διατάξεις:
• Η λαμαρινοκατασκευή – υπόστεγο, καθώς μπορεί να λυθεί χωρίς βλάβη του ακινήτου.
• Τα παραπήγματα συνεργείου που ανεγείρονται για παροδικό σκοπό.
• Οι πέργκολες, εφόσον αποτελούν ασκεπείς κατασκευές.
• Οι βρύσες, οι στέρνες- ανενεργά πηγάδια, τα μπάρμπεκιου, η περίφραξη του ακινήτου, τα στέγαστρα, εφόσον ο αποχωρισμός τους δύναται να πραγματοποιηθεί χωρίς δυσανάλογες δαπάνες σε σχέση με την αξία του ακινήτου επί του οποίου έχουν κατασκευαστεί.
Οι ανωτέρω κατασκευές, εφόσον δεν θεωρούνται συστατικά των ακινήτων, δεν αποτελούν αντικείμενο του φόρου μεταβίβασης ακινήτων. Για την επιβολή των φόρων κληρονομιάς, δωρεάς και γονικής παροχής συνιστούν παραρτήματα (κινητά) αυτού. Για τον προσδιορισμό της αξίας τους στην περίπτωση αυτή, εφόσον αυτά περιγράφονται στη δήλωση, δεν διενεργείται προεκτίμηση και η παραλαβή της δήλωσης είναι υποχρεωτική από τη Φορολογική Διοίκηση με την αξία που δηλώνεται από το υπόχρεο σε δήλωση πρόσωπο, χωρίς τη διενέργεια επαλήθευσης της ορθότητάς της από την αρμόδια για την παραλαβή της υπηρεσία της Φορολογικής Διοίκησης. Ο οικείος φόρος επιβάλλεται στην δηλωθείσα από τον φορολογούμενο αξία των παραρτημάτων αυτών.
– Αντιθέτως, στην έννοια των συστατικών ακινήτων για την επιβολή των ως άνω φόρων, ανήκουν:
• Οι λυόμενες ή προκατασκευασμένες κατοικίες μόνο εάν υπάρχει σταθερή σύνδεση με το έδαφος, όπως είναι η θεμελίωση. Συνεπώς, δεν θεωρείται συστατικό του ακινήτου το τροχόσπιτο.
• Η γεώτρηση και τα ενεργά πηγάδια επί ακινήτου.
Στις ανωτέρω περιπτώσεις, εφόσον η αξία των συστατικών των ακινήτων, δεν δύναται να προσδιοριστεί με τη χρήση των εντύπων προσδιορισμού της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων (ΦΥΑΑ), ο προσδιορισμός της αξίας τους πραγματοποιείται κατόπιν προεκτίμησης από την αρμόδια υπηρεσία της Φορολογικής Διοίκησης με τη χρήση συγκριτικών στοιχείων. Ειδικότερα, για τα ενεργά πηγάδια και τις γεωτρήσεις, εφόσον βρίσκονται επί αγροτεμαχίου και συνιστούν ενεργό σημείο υδροληψίας, το αγροτεμάχιο θεωρείται αρδευόμενο και συμπληρώνεται το αντίστοιχο πεδίο του σχετικού Εντύπου ΑΑ-Γης, ενώ όταν αυτά βρίσκονται επί οικοπέδου, η αξία τους προσδιορίζεται με τη διενέργεια προεκτίμησης από την αρμόδια φορολογική υπηρεσία (Δ.Ο.Υ./ΚΕΦΟΚ) του ακινήτου.